De Wet goed verhuurderschap: zo pakt de gemeente Rotterdam het aan
Praktijkverhalen
De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden. Deze wet moet ongewenst gedrag van verhuurders tegengaan. De gemeente Rotterdam heeft, in het kader van de nieuwe wetgeving, een vergunningplicht ingevoerd in de wijk Carnisse voor alle particuliere verhuurders. Ook is er een meldpunt ingericht waar verhuurders misstanden kunnen rapporteren. Tjeerd Sijtema is projectleider bij de gemeente Rotterdam en organiseert de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap. Hij vertelt over de hobbels die zijn genomen en de ‘lessons learned’.
In de wijk Carnisse, een volkswijk in Rotterdam-Zuid, wonen veel arbeidsmigranten. Geen seizoenarbeiders, maar vooral gezinnen uit Polen, Bulgarije, Roemenië of Hongarije die naar Nederland zijn gekomen voor onbepaalde tijd. Ze wonen in kleine, vooroorlogse appartementen die vaak voor te veel geld verhuurd worden. Tjeerd: “Particuliere beleggers hebben in deze wijk veel woningen opgekocht om te verhuren, ook wel ‘buy-to-let’ genoemd. De vergunningplicht moet ervoor zorgen dat kwetsbare huurders, zoals arbeidsmigranten, beter beschermd zijn tegen de te hoge huurprijzen die particuliere verhuurders vragen in wijken waar de leefbaarheid onder grote druk staat.”
Vergunningplicht in Carnisse
Carnisse is de enige wijk in Rotterdam die is aangewezen als gebied waar een vergunningplicht noodzakelijk en proportioneel is. Want dat is een voorwaarde om over te gaan tot deze maatregel. Tjeerd: “Tien jaar geleden was het ondenkbaar dat de overheid zou ingrijpen in deze vrije markt, maar de particuliere verhuurders zijn gewoon te ver gegaan. Er wordt op grote schaal misbruik gemaakt van mensen in een kwetsbare positie. De vergunningplicht moet daar verandering in gaan brengen.”
De vergunningplicht kan betrekking hebben op woonruimte in een aangewezen gebied, of op verblijfsruimten voor arbeidsmigranten. Rotterdam heeft alleen een verhuurvergunning woonruimte ingesteld. Aan de verhuurvergunning woonruimte kan een gemeente drie voorwaarden verbinden: een redelijke huurprijs (je mag niet meer vragen dan redelijk is in het kader van het woningwaarderingsstelsel), een onderhoudsplan (woningen moeten goed onderhouden en veilig zijn) en de 7 algemene regels van de Wet goed verhuurderschap (zie kader hieronder). Tjeerd: “In Carnisse heb je veel kleine vve’s. In hoeverre kun je een verhuurder aanspreken op onderhoud waarover in vve-verband afspraken worden gemaakt? Dat is ingewikkeld en daar zijn weer andere instrumenten voor om op te sturen. Daarom hebben wij ervoor gekozen om alleen een vergunningplicht op te leggen voor de hoogte van de huur. Aan de 7 algemene regels moeten verhuurders zich sowieso houden.”
|
De 7 regels van goed verhuurderschap
Is er sprake van verhuur aan een buitenlandse werknemer? Dan geldt ook:
|
“Er wordt op grote schaal misbruik gemaakt van mensen in een kwetsbare positie. Daar moet de vergunningplicht verandering in gaan brengen.”
Particuliere verhuurders aanschrijven
Het invoeren van de vergunningplicht gaat niet zonder slag of stoot. De eerste horde die de gemeente Rotterdam moest nemen, was het verkrijgen van een goed adressenbestand om de verhuurders aan te kunnen schrijven. Tjeerd legt uit hoe ze te werk zijn gegaan: “De verhuurders wonen zelf niet in de wijk Carnisse. Het vraagt een hoop inspanning om te achterhalen op welk adres zij te bereiken zijn. We hebben twee brieven gestuurd. De eerste brief stuurden we op basis van de openbare gegevens in het kadaster, maar dat bestand is niet helemaal actueel. Daarom hebben we vervolgens, aan de hand van WOZ-data en BRP-gegevens, een adressenbestand gegenereerd waarin de adresgegevens van 1.365 verhuurders zijn opgenomen. Van deze groep hebben tot op heden slechts 385 verhuurders een vergunningaanvraag gedaan. Dat betekent dat we een groot aantal verhuurders overhouden die vergunningplichtig zijn, maar die daarvoor de aanvraag nog niet hebben gedaan.”
Handhaving en sanctionering
De tijd dringt voor verhuurders in de wijk Carnisse en de sancties liegen er niet om: voldoe je als verhuurder op 1 januari 2024 niet aan de vergunningplicht, dan riskeer je een boete van 10.000 euro. Een hoog bedrag voor de gemiddelde particuliere verhuurder. Toch lijkt niet elke verhuurder hiervan onder de indruk. Wat opvalt is dat er van de groep verhuurders die wel een vergunning heeft aangevraagd, een deel een te hoge huurprijs vraagt. Tjeerd: “De huurprijs is geen weigeringsgrond om een vergunning te verlenen. Wel kunnen we vanaf 1 januari 2024 hierop gaan handhaven. Gemeenten waren lange tijd een soort tandeloze tijger op dit gebied, we misten de juiste instrumenten. Die hebben we nu en zetten we ook in.”
Vanuit de vergunningplicht kan dus gehandhaafd worden op te hoge huren. Dat kan niet vanuit de 7 algemene regels van de Wet goed verhuurderschap. Tjeerd: “We hadden graag gezien dat de huurprijs was opgenomen in het wettelijke kader, maar dat is niet gebeurd. Ik hoop dat in 2024 de Wet betaalbare huren ervoor gaat zorgen dat de vergunningvoorwaarden, zoals we die nu toepassen in de wijk Carnisse, ook worden opgenomen in het wettelijke kader.”
Meldpunt ongewenst verhuurgedrag
Per 1 januari 2024 moeten alle gemeenten een meldpunt ongewenst verhuurgedrag hebben. De gemeente Rotterdam koos ervoor om dit direct per 1 juli 2023 te doen. In de wijk Carnisse is er een fysiek loket. Daarnaast kunnen huurders via de website van de gemeente Rotterdam melding doen door in te loggen met hun DigiD. Tjeerd: “We maken gebruik van een zaaksysteem om de gegevens te registreren en te verwerken. Zo kunnen we kijken hoeveel meldingen we binnen krijgen, waar ze over gaan en hier ook over rapporteren.”
Met het inrichten van het meldpunt ben je er als gemeente nog niet. Je moet ook nadenken over de opvolging. Tjeerd: “Gemeenten zijn niet eerder de partij geweest om bestuursrechtelijk op te treden tegen zaken als discriminatie en intimidatie. Het is voor ons een nieuwe tak van sport. Hoeveel meldingen we kunnen verwachten en hoeveel capaciteit er nodig is, weten we niet. Daarom hebben we nu eerst een tijdelijk team samengesteld. Met dit team kijken we waar we in de uitvoering tegenaan lopen, wat we zelf kunnen en waar we hulp van derden nodig hebben.”
“Mijn advies aan alle gemeenten is: begin gewoon met het opzetten van het verplichte meldpunt. Het aantal meldingen is te behappen. Kies voor de ‘light variant’, doe eerst wat je moet doen en ga het vandaar verder doorontwikkelen.”
Lessons learned
Tjeerd wordt veel benaderd door gemeenten die zich realiseren dat ze op korte termijn een meldpunt moeten invoeren. Dat geeft stress, vooral bij kleine gemeenten. Ze hebben behoefte aan informatie en praktijkervaringen over hoe ze dit moeten aanpakken. De gemeente Rotterdam zit zelf ook nog midden in het leerproces. Tjeerd gebruikt een toepasselijke metafoor: “Je bouwt de brug terwijl je eroverheen loopt. Mijn advies aan alle gemeenten is: begin gewoon. Het aantal meldingen is te behappen. Kies voor de ‘light variant’, doe eerst wat je moet doen en ga het vandaar verder doorontwikkelen. Voor 1 januari 2024 heb je niet je volledige organisatie hierop ingericht, maar dat hoeft ook niet.”
In Rotterdam hebben ze sinds de start van het meldpunt zo’n 40 meldingen binnengekregen. In veel gevallen kijken de handhavers mee naar de meldingen die binnenkomen. Tjeerd: “Er zijn afspraken gemaakt met het huurteam van de gemeente. We trekken hierin samen op. Niet in alle gevallen heeft de huurder er baat bij dat we bestuursrechtelijk optreden tegen een verhuurder. Het is mooi dat we de instrumenten hebben om te kunnen handhaven, maar we moeten er zorgvuldig mee omgaan. Het belang van de burger staat voorop.”